Comment estimer son logement pour vendre rapidement ?

Vous souhaitez vendre votre logement. Mais à quel prix ? Réussir à estimer correctement son bien n’est pas une mince affaire !

Dans un premier temps, vous allez être tenté de vous débrouiller seul. Avec les outils disponibles sur internet, c’est tentant de penser que l’on peut estimer son logement en toute impartialité. Mais les résultats variés que vous obtiendrez vous détournerons rapidement de cette solution. Faire appel à un professionnel expérimenté pour estimer son logement est, et restera toujours, un gage de fiabilité et de sécurité, vous permettant une vente rapide au juste prix.

Estimer seul son logement : un piège à éviter !

Bien estimer son logement n’est pas simple quand on a pas les connaissances adéquates. Voici quelques pièges à éviter :

Les sites internet proposant des estimations en ligne : peu fiables

De nombreux site internet proposent des estimations en ligne, avec des résultats mitigés, variant parfois du simple ou double.

On peut également vouloir se faire une idée du prix de vente de notre logement en allant voir ce qui se vend sur des sites internet de ventes immobilières. Mauvaise idée ! Car le prix annoncé ne reflète généralement pas le prix auquel le bien sera finalement vendu. Des baisses de 10 à 30% sont fréquentes.

Sur internet, on trouve également de nombreuses études indiquant le prix au m2 de tel ou tel quartier ou ville. Mais c’est loin de représenter la réalité de la valeur d’un logement. En effet, deux appartements situés sur le même palier d’une même copropriété pourront être vendus ou loués à des tarifs radicalement différents car leur état intérieur sera radicalement différent : fenêtres en bois simple ou fenêtres doubles vitrage, décoration moderne ou à refaire, cuisine équipée ou non, salle de bain avec baignoire ou douche, électricité refaite ou non, présence ou non d’un balcon ou d’une terrasse, exposition nord ou sud,  etc…

La base de donnée de la Direction Générale des Finances : une mine d’information pour connaitre le prix de vente de tous les biens vendus, mais avec un temps de retard par rapport à l’évolution du marché

 

Le seul module internet réellement fiable est l’application gratuite : « Demande de valeur foncière (DVF) », développé par la Direction Générale des Finances Publiques. Concrètement cette base met à disposition de tous, l’ensemble des informations détenues par l’administration fiscale en matière de foncier, notamment : le prix de vente et la date de transaction d’un bien bâti (appartements et maisons) ou non bâti (parcelles et exploitations), le descriptif (sommaire) du bien et sa localisation.

Cette application vous permettra donc de savoir le prix de vente réel de tous les biens vendus officiellement (acte authentique signé et enregistré au service des hypothèques) autour de chez vous.

Néanmoins, les biens y apparaissent tardivement car actuellement les délais d’enregistrement aux hypothèques pour un acte de vente sont d’environ un an ! Ainsi, les informations ne reflètent pas toujours la réalité actuelle du marché. Les prix ont pu augmenter ou diminuer.

Également, ce site ne vous donnera pas une estimation de VOTRE bien !

Faire appel à un professionnel de l’immobilier pour estimer son logement: sécurité et fiabilité !

N’hésitez pas à faire appel à une personne qui a des connaissances dans le milieu de l’immobilier. C’est un métier à part entière.

Faites appel à un vrai agent immobilier, disposant à ce titre d’une carte professionnelle.

Seul un professionnel connaissant bien votre quartier saura mettre en perspective les biens vendus et en vente par rapport à votre bien,  et ainsi vous conseiller efficacement.

Pour estimer son logement, on privilégiera donc d’avoir recours à un agent immobilier (et non un simple conseiller indépendant !), titulaire de la carte professionnelle et reconnu pour son expérience dans le secteur. L’expérience de l’agent est déterminante car la méthode la plus souvent utilisée, est la méthode par comparaison.

Un agent immobilier expérimenté échange en permanence avec d’autres professionnels, des notaires, des experts, des promoteurs, des banquiers, il rencontre des vendeurs, des  acquéreurs, des locataires, des investisseurs, etc… tout cela lui permet non seulement de savoir ce qui s’est vendu ou loué dans le quartier, mais également de saisir l’évolution du marché.

Un agent immobilier expérimenté saura déceler immédiatement les atouts et les défauts de votre bien et ainsi l’estimer objectivement.  En fonction des caractéristiques de votre maison ou de votre appartement, de sa vue, de son état intérieur, de la présence d’un stationnement, d’un extérieur etc…, il saura qu’est ce-qui valorise votre bien et qu’est-ce qui le déprécie. Il pourra également vous conseiller sur des éventuels petits travaux à effectuer qui pourraient facilement contribuer à mieux valoriser votre bien.

Si votre bien est loué, outre la méthode par comparaison, il faudra effectuer une analyse de la rentabilité pour correctement estimer votre logement. Pour cela, il faudra prendre compte le revenu foncier généré par votre investissement et calculer le prix de vente en fonction d‘un taux de rentabilité net souhaité par les investisseurs actuels. Là encore, faire appel à un agent immobilier certifié vous garanti d’avoir recours aux services d’un professionnel apte à effectuer ce type de calcul.

Comment choisir votre agent immobilier ?

Qui choisir ? Une agence immobilière plutôt qu’un conseiller indépendant, située dans votre quartier ou dans la ville où vous vendez. Seul un agent immobilier certifié, travaillant au sein d’une agence ayant pignon sur rue, est habilité à vous délivrer une estimation qui aura une valeur juridique réelle, comme celle d’un notaire.

Ayez conscience que ce travail est souvent réalisé gratuitement par les agents immobiliers, dans le cadre de leur mission de conseil. Alors, si vous décidez de mettre en vente votre logement, pensez à le rappeler après pour lui confier le mandat de vente!

Conclusion

Vous l’aurez compris, estimer son logement est une affaire de professionnels. Pour réussir à vendre votre bien rapidement et au juste prix, il est indispensable de partir sur un prix de départ cohérent. Trop élevé, vous n’aurez pas de visites et risquez « d’épuiser » le bien. Trop bas, vous seriez perdant.

Le mieux est donc de recourir à l’expertise d’un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle et travaillant dans une agence immobilière ayant pignon sur rue. Seuls eux sont à même de vous fournir une attestation d’estimation juridiquement valable, et vous accompagner tout au long du processus de vente, gage de sécurité, de fiabilité et de succès.